Od tego roku począwszy, w okresie od 30 czerwca do 30 września, bank będzie mógł przyjmować wnioski o kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego wyłącznie dotyczące nie rozpoczętej inwestycji. Te dotyczące rozpoczętych inwestycji nie będą w ogóle rozpatrywane. Tak stanowi ustęp 3 stosownego rozporządzenia, znowelizowanego 28 grudnia ub.r. Wnioski wstępne mogą być składane we wszystkich placówkach Banku Gospodarstwa Krajowego, a ponadto w oddziale BudBanku w Toruniu, przy czym konieczne jest przestrzeganie rejonizacji przy ich składaniu. Departament KFM zatem nie będzie przyjmował wniosków wstępnych, ale i oddział BKG w Warszawie nie przyjmie wniosków np. z Jeleniej Góry czy Szczecina.
Obecnie zatem trzeba mieć świadomość, że realizacja inwestycji bez zapewnionych wcześniej źródeł finansowania oznacza podejmowanie przez TBS ryzyka. Ponadto trzeba mieć też świadomość, że nie wystarczy spełniać wszystkie wymagane przepisami warunki, aby automatycznie uzyskać kredyt z KFM. Kryteria określone ostatnią nowelizacją rozporządzenia nie oznaczają przecież nic innego, jak zorganizowanie konkursu wniosków. W konkretnej sytua-cji, w zastanych realiach zaistniała potrzeba, aby jednak dać preferencje rozpoczętym inwestycjom, a nie karać je wykluczeniem z ubiegania się o kredyt, jak to postanowiono we wrześniu ub.r., gdy weszło w życie rozporządzenie zabraniające wnioskowania o kredyt po rozpoczęciu inwestycji – ze skutkiem wstecznym.
Realizm terminów
Po obecnej nowelizacji cała czwarta grupa ustalonych wówczas kryteriów nie będzie miała zastosowania, a więc reguły robią się czystsze. Kryteria będą skorygowane – i mamy na to deklaracje Urzędu Mieszkalnictwa, że przyspieszy przygotowanie warunków do tego, aby wnioski o kredyt mieszkaniowy mogły być realizowane zgodnie z procedurą określoną w rozporządzeniu z 4 września 2001 roku.
Bank nie będzie mógł jednak – przestrzegając wszystkich terminów określonych rozporządzeniem – podjąć decyzji o zakwalifikowaniu do udzielenia kredytu w roku bieżącym. Na to nie mamy wpływu, o tym decydują procedury finansowe obowiązujące w naszym państwie. Od sierpnia szykuje się projekt planu finansowego na rok następny i po skonkretyzowaniu założeń budżetu można robić dalsze ruchy. I dopiero po tym, jak plan finansowy KFM uzyska akceptację instytucji nadzorujących ten Fundusz, możemy dokonywać kwalifikacji wniosków o kredyty. Dziś jeszcze nie mamy prawa przystąpić do procedury bankowej. Jeżeli zarazem przeczytamy bardzo dokładnie terminarz obsługi wniosków, to przekonamy się, że nie należy zakładać realizacji inwestycji wnioskowanej w bieżącym roku – już na rok 2003. Skoro składa się wniosek w oparciu o koncepcję architektoniczną i o jakieś zapewnienia czy przyrzeczenia dotyczące zakupu bądź przydziału gruntów itp., to przygotowanie prawidłowego wniosku do udzielenia kredytu w następnym roku jest mało realne. Bank bowiem ma obowiązek do końca stycznia zawiadomić, które wnioski uzyskały kwalifikacje. Jeżeli wszyscy zainteresowani podejdą do zadania w sposób rzetelny i zaplanują rozpoczęcie wnioskowanych w bieżącym roku inwestycji na 2004 rok, to będziemy mogli wrócić do normalnego trybu działania. Da nam to możliwość logicznego planowania. Bo dziś łatamy dziury, które wynikły z braku środków na kredyty.
Realizm możliwości
Analizując 702 złożone na tę chwilę wnioski, które podlegają ocenie punktowej według nowych kryteriów, widzimy, że wielu wnioskodawców zastosowało nadmierne wyprzedzenie, planują inwestycje i w tym roku, i na dwa lata do przodu. Jest cała grupa TBS-ów, które składają po 5-7 wniosków od razu i to powoduje komplikacje. Zdarzają się przypadki, że z dwóch wniosków złożonych razem jeden ma oceny bardzo dobre, drugi kiepskie, a właśnie na tym o słabych notowaniach TBS-owi bardziej zależy, bo to inwestycja już w realizacji. Dlatego w trakcie rozmów z UMiRM uzyskaliśmy pozwolenie, aby zainteresowani mogli zamieniać usytuowanie tych wniosków – z tym że zawsze trzeba mieć na to zgodę Urzędu. Jest też warunek, że relacja kwotowa tych wniosków będzie zbliżona. Zrobimy wszystko, aby jak najwięcej przedsięwzięć kredytować. M.in. sporo jest wniosków dotyczących realizacji całego osiedla: będziemy negocjować z klientem, aby do bieżącej edycji kredytów przyjąć tylko te realizacje, które są możliwe do wykonania w tym roku.
Uzyskana według obowiązujących kryteriów punktacja jest zarazem uszeregowaniem wniosków do rozpatrywania. Mogę obiecać, że w ramach grupy, która uzyskała najwięcej punktów – do 80 – w pierwszej kolejności będą opiniowane wnioski dotyczące inwestycji zaawansowanych. Inaczej będziemy teraz dokonywać kwalifikacji – co wynika z sytuacji zastanej – wniosków klientów, z którymi pracujemy od dawna i nowych. Niekiedy w przypadku dawnych klientów mamy już gotowe opinie wniosków, które nie zyskały kredytowania w ub.r. i wystarczy teraz ich aktualizacja, aby dać możliwość szybkiego udzielenia kredytu. W naszym interesie, który pokrywa się z interesem TBS, jest jak najszybsze przystąpienie do tych działań. I choć rozporządzenie daje nam teraz termin 30 kwietnia jako datę graniczną do zawiadomienia klientów o przyznanych kredytach, to zapewniam, że już w marcu przystąpimy do zawiadamiania o kwalifikacji.
Apeluję zarazem, aby ci klienci, którzy mają złożone np. 3 wnioski i – załóżmy – wszystkie one mają szansę zakwalifikować się do udzielenia kredytu, rozważyli w swoim bilansie, mocach przerobowych realność wykonania wszystkiego w tym roku. W niektórych przypadkach widzę, że to nie jest realne.
Realizm procedur
Każdy wniosek będzie oceniany zgodnie z procedurą bankową. Rozporządzenie mówi o 3 grupach.
W pierwszej znajdą się wnioski podlegające kwalifikacji do udzielenie kredytu – i to realizujemy do wysokości planowanego funduszu na kredyty.
Druga grupa obejmuje oczekujących, których wnioski będą mogły być rozpatrywane, jeśli wypadnie któryś z pierwszej grupy lub bank pozyska dodatkowe środki na kredyty.
W trzeciej znajdą się klienci, którym bank odmawia zakwalifikowania i odsyła ich wnioski. Bywa, że dzieje się tak tylko ze względów proceduralnych czy przez jakieś niedopatrzenie. Zatem taki wniosek można poprawić i przygotować do ponownego złożenia w pierwszych dniach lipca, aby miał szanse do zakwalifikowania w kolejnej edycji obsługi wniosków o kredyty.
Grupa oczekujących wniosków będzie trzymana w banku tylko do końca czerwca, bowiem nie można dziś powiedzieć, jakimi środkami BGK będzie dysponować. Nie wiadomo, czy będzie dokapitalizowany, czy zwiększą się jego fundusze własne. Wiele wskazuje na to, że tak się stanie i wtedy bank będzie mógł ubiegać się o kolejną pożyczkę na kredyty. Wstępne rozmowy zostały już przeprowadzone z Europejskim Bankiem Inwestycyjnym. Dodam, że z tego banku – na podstawie podpisanej już umowy – w planie finansowym KFM znalazła się znacząca kwota ze ściśle określonym przeznaczeniem, mianowicie na kredytowanie inwestycji służących przebudowie, odbudowie, adaptacji – temu, co można określić mianem rewitalizacji istniejącej substancji mieszkaniowej. Wnioski kwalifikujące się do tej grupy mają więc specjalne szanse: zapewne zainteresuje to zwłaszcza TBS-y z kapitałem gminnym.
Realizm finansów
Reasumując, wniosków jest bardzo dużo, a pieniędzy bardzo mało w stosunku do potrzeb. Apeluję więc, po pierwsze, o przeanalizowanie sytuacji, w której złożono po kilka wniosków naraz, a po drugie – o staranne, realistyczne przygotowanie wniosku o udzielenie kredytu z KFM. Zwracajcie uwagę zwłaszcza na metodologię liczenia funduszy. W sytua-cji gdy BGK spadł z funduszy na poziomie 400 mln zł do poniżej 200 mln, kredyt udzielony konkretnemu TBS ma określone ograniczenia. Według przyjętych zasad, kredyt ten liczony jest do kapitału własnego banku i wielkością graniczną, wskaźnikiem granicznym koncentracji wierzytelności (zarówno dla pojedynczych podmiotów, jak i powiązanych kapitałowo oraz organizacyjnie, a takie powiązanie występuje np. w Krakowie, Warszawie, Szczecinie, Poznaniu, Wrocławiu) jest 25 proc. Przepisy Komisji Nadzoru Bankowego mówią, że można złagodzić ten wskaźnik koncentracji w odniesieniu do hipotek ustanowionych na rzecz banku, służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi: można go zmniejszyć o 50 proc. wpisu hipotecznego, ale pod warunkiem, że co roku będzie dokonywana weryfikacja operatów nieruchomości. Stąd prośba do wymienionych miast, aby przygotowały operaty do wszystkich takich nieruchomości…
Drugi element istotny to ocena zdolności kredytowej zainteresowanego TBS. Tu problemem jest wysokość kapitału zakładowego i jego relacja z kwotą kredytu. Kodeks handlowy mówi, że obowiązuje relacja jeden do pięciu. Dla TBS złagodziliśmy ten wymóg, jest jeden do ośmiu. Nie można mówić o realistycznym podejściu, gdy mamy np. wniosek TBS, który startuje z kwotą 50 tys. zł kapitału, a wnioskuje o 18 mln kredytu. Relacja kapitału zakładowego bez zapasowego ma być jak jeden do ośmiu w stosunku do zaangażowania kapitału kredytu.
Na koniec dodam, że każda inwestycja realizowana z kredytu KFM będzie kontrolowana. Jesteśmy zdeterminowani, aby w każdym przypadku sprawdzić zgodność wniosków kredytowych z realiami realizowanych inwestycji.